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“我是2月份批貸的，但是到現(xiàn)在賣給我房子的業(yè)主還沒有拿到資金。”90后李麗坦言自己算是比較幸運(yùn)的，首套房貸享受了85折利率優(yōu)惠。中國證券報(bào)記者近日在北京、深圳、南昌等地了解到，大多數(shù)購房者沒有李麗那么幸運(yùn)，首套房貸利率折扣已從9折調(diào)整到95折，再到現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率甚至上浮。在此過程中，甚至出現(xiàn)了首套房批貸“難上難”，二套房貸“秒批”這類令人困惑的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士坦言，接下來的房貸利率仍有提高的可能，一方面是為了防范信貸市場背后的各類泡沫問題；另一方面是銀行資金端成本不斷上升，銀行偏好收益更高的領(lǐng)域。有專家表示，在限購從嚴(yán)、信貸收緊等因素下，樓市觀望情緒濃厚，但難言拐點(diǎn)出現(xiàn)，市場交易仍有反彈可能。

“漫長的”首套房貸

“本以為首套房貸會很快下來，沒想到要等這么久，僅是批貸就等了一個(gè)多月。除了批貸，等‘貸’資金到賬又不知會多漫長，幸虧賣給我房子的業(yè)主能夠理解。”陳剛向中國證券報(bào)記者訴說起自己的苦惱：在全家的共同努力之下，陳剛終于湊齊了150萬元的首付，在北京市的朝青板塊擁有了屬于自己的一套房子。

陳剛說，首套房貸款200萬元，趕上新政策只能貸款25年，而且利率優(yōu)惠也從9折調(diào)為95折。如此算下來，在同樣的貸款金額、期限下，自己的利息支出增加了85300元。

而最令陳剛困惑的是，與他在同一家銀行申請了個(gè)人房貸的同事，其貸款批復(fù)速度明顯比他快得多。他們兩人之間的收入水平差不多，貸款金額也差不多，唯一的差別就是首套房和二套房。

多位房地產(chǎn)中介人員也向中國證券報(bào)記者證實(shí)，目前北京地區(qū)二套房貸的批貸流程確實(shí)比首套房快。“二套房基本上三至五天就能批下來，首套房至少需要一個(gè)月，甚至可能需要一個(gè)半月。”

銀行工作人員并未解釋二套房放貸批貸比首套房更快的原因，分析人士認(rèn)為，二套房貸的利率上浮10%-30%，商業(yè)銀行在信貸額度緊張的情況下有所傾斜屬情理之中。

記者走訪時(shí)了解到，目前工行、農(nóng)行、中行、建行和交行等五大行二套房貸利率調(diào)升至1.2倍，北京銀行、招行、中信等銀行二套房利率也調(diào)升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。此前，大部分銀行二套房貸款利率為上浮10%。

據(jù)稱，個(gè)別銀行明確提出北京地區(qū)個(gè)人住房按揭貸款最低指導(dǎo)價(jià)為：首套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，其中補(bǔ)按揭和接力貸最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍。不過，中國銀行、北京銀行、中信銀行等相關(guān)負(fù)責(zé)人均向記者表示該行北京地區(qū)房貸政策并未變化。據(jù)記者了解，目前北京地區(qū)多家銀行雖然對外沒有取消95折的利率優(yōu)惠，但在實(shí)際批貸時(shí)，以基準(zhǔn)利率居多。

盡管只是個(gè)別銀行的首套房貸利率上浮，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)來看，房貸利率仍有提高的可能，但出發(fā)點(diǎn)主要是為了防范信貸市場背后的各類泡沫問題，尤其是商業(yè)銀行過去相對快節(jié)奏的貸款模式，現(xiàn)在確實(shí)需要積極約束。“有一點(diǎn)需要注意到，即便是房貸利率提高了，當(dāng)前還是在過去持續(xù)降準(zhǔn)降息基礎(chǔ)上形成的利率水平，對比歷史數(shù)據(jù)并不能算太高的水平。”

中指院研究報(bào)告指出，未來金融信貸端口收緊將是大概率事件，已有一線城市主要銀行上調(diào)首套房貸利率至基準(zhǔn)水平，或有更多城市效仿實(shí)施，推動市場走勢更趨于理性。

中信證券分析人士指出，受房地產(chǎn)調(diào)控政策及年中考核等因素影響，預(yù)計(jì)銀行年中會在一定程度上收緊房貸。季末MPA考核重點(diǎn)或轉(zhuǎn)向信貸政策的落實(shí)情況上，個(gè)人住房貸款可能成為重要考察項(xiàng)目。

中國社會科學(xué)院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，2017年新增信貸結(jié)構(gòu)會相對更為均衡，企業(yè)會重新成為新增貸款的主要投向。其一，隨企業(yè)部門經(jīng)營狀況改善，企業(yè)信貸需求增長同時(shí)，信用風(fēng)險(xiǎn)也會明顯降低；其二，監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)，會限制新增按揭的規(guī)模擴(kuò)張速度；其三，宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場的不確定性，也會導(dǎo)致居民部門按揭需求的下降；其四，貸款利率的上升，也會限制部分的信貸需求。

政策調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)

從年初的“搶房”到目前的觀望情緒濃厚，3個(gè)多月的時(shí)間里，全國樓市尤其是一線樓市急轉(zhuǎn)直下。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)公布“2017年5月存量房網(wǎng)上簽約”數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房網(wǎng)簽11824套，網(wǎng)簽建筑面積1092001.66平方米；二手住宅網(wǎng)簽10801套，網(wǎng)簽建筑面積1016169.37平方米。從成交量上看，5月北京二手房市場依舊處于降溫態(tài)勢。安居客數(shù)據(jù)顯示，北京房價(jià)下滑尤為明顯，目前二手房均價(jià)為51785元/平方米，環(huán)比上月下跌2.38%，同比去年同期上漲15.45%。記者注意到，自2017年3月以來，北京二手房均價(jià)持續(xù)下跌。

業(yè)內(nèi)人士表示，5月份市場呈現(xiàn)小幅降溫，進(jìn)一步凸顯了當(dāng)前政策管控的有效性。當(dāng)前各熱點(diǎn)城市政策環(huán)境較緊，包括預(yù)售證發(fā)放、預(yù)售價(jià)格管控、購房資格審查、房貸政策收緊等內(nèi)容，都會對市場交易形成各類影響。市場交易的下滑，也充分說明了投資投機(jī)需求得到了很好抑制。

安居客數(shù)據(jù)顯示，“購房者信心指數(shù)”也出現(xiàn)了年內(nèi)首次下滑。5月購房者信心指數(shù)跌至103.04，出現(xiàn)年內(nèi)首次下滑。不少準(zhǔn)購房者近期打消了購房念頭，持幣觀望。工作已三年的小王前陣子看了不少房子，準(zhǔn)備在合適的時(shí)機(jī)就“下手”。但政策頻出，讓小王卻步，“無論什么時(shí)候，買房對于我都不是一件容易的事。現(xiàn)在政策調(diào)控這么緊，還真有點(diǎn)把握不準(zhǔn)。”

對此，安居客房產(chǎn)分析師認(rèn)為，不少買房者對目前的樓市持觀望態(tài)度。市場熱度下降的重要原因之一在于房貸政策的不斷收緊。比如各大銀行上調(diào)房貸利率。“房貸壓力的增大，一定程度上導(dǎo)致買房的人減少。部分急于賣房的房東或主動下調(diào)報(bào)價(jià)、降價(jià)出售，所以這個(gè)階段購房者的議價(jià)能力相對是提升的。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，二手房交易降溫，和潛在買家相對減少有關(guān)系，可以理解市場有調(diào)整，但很難說拐點(diǎn)出現(xiàn)。換而言之，后續(xù)市場交易依然有反彈的可能。政策方面，積極督促供地和加大房地產(chǎn)市場的預(yù)期穩(wěn)定，都會成為接下來市場調(diào)控的新任務(wù)。而類似限購等政策，在現(xiàn)有內(nèi)容框架下繼續(xù)收緊可能性不大。

房價(jià)上漲壓力猶存

對于樓市拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，只有在2008年次貸危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，可以認(rèn)為中國樓市有拐點(diǎn)出現(xiàn)，特點(diǎn)在于樓市和金融市場都比較蕭條，交易和價(jià)格都比較疲軟。但現(xiàn)在應(yīng)該不會有拐點(diǎn)出現(xiàn)了，這在于樓市發(fā)展其實(shí)還在積極抑制泡沫，并沒有蕭條出現(xiàn)。而三四線城市又積極釋放需求，可以給樓市提供支撐。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，市場并沒有進(jìn)入拐點(diǎn)，仍然長期看好房地產(chǎn)市場，尤其是一線城市。目前市場成交量下降是階段性政策性導(dǎo)致的結(jié)果。

《住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》預(yù)計(jì)，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房價(jià)短期漲勢將得到抑制，前期房價(jià)上漲過快、泡沫較大的城市短期內(nèi)仍將繼續(xù)下跌，但房價(jià)上漲的壓力仍然存在。

財(cái)富證券分析師龍靚指出，歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)周期一般不超過三年。為避免歷史重演，“建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制”將是今后兩年房地產(chǎn)政策制定的重要出發(fā)點(diǎn)。（摘自中國證券報(bào)）